滨江集团危情：杭州第一豪宅均价下跌1.5万/平
2014年以来，杭州楼市危情不断。
作为杭州本土企业，杭州市场贡献了滨江集团(002244)八成以上的营收。2013年，在全国房企蜂拥入杭的大潮中，滨江集团也重金抢地，以67.64亿元拿地金额位列众房企之首。
现今，大手笔拿地的风险已初现端倪。根据滨江集团2013年财报，其存货价值为301亿元，是其营收103亿元的近3倍，去库存压力巨大。与此同时，滨江集团杭州地区房地产业务毛利率下跌近两成至18.59%。
而滨江集团旗下的房产项目多定位为中高端，其中号称杭州第一豪宅的武林壹号2013年的销售均价更是一度超过7万元/平，在杭州楼市目前汹涌的降价潮中，这些项目也面临着压力。事实上，据21世纪网了解，今年一季度武林壹号的销售均价已不足6万元。
图为号称杭州第一豪宅的武林壹号。(来源网络)
大手笔拿地
滨江集团成立于1996年，是杭州本土最大的房企之一，2013年营收为103亿元，同比增长61.9%，其中杭州地区营收81亿元，占比近80%。
2013年的杭州楼市还是一片繁荣景象，万达、恒大等20多家房企首次进入杭城，直接推高了当地的地价。
资料显示，2013年，杭州出让土地达225宗，折合面积12216.9亩，较2012年增长一倍多，创下杭州土地出让收入的新纪录。
作为本土企业代表的滨江集团也加大了拿地力度，据21世纪网统计，2013年，滨江集团三次出手，耗资67.64亿元拿地，这一数字位列赴杭拿地众房企之首。
2013 年6 月6 日，滨江集团以9.20亿元拍得萧山区钱江世纪城一面积为38744平方米地块。当月28日，滨江集团又以14.61亿元竞得萧山区闻堰镇一面积为87386平方米地块。
2013年9月5日，在杭城史上总价最高地块—华家池地块拍卖现场，滨江集团经过15轮竞价，击败万科、绿城、中海等对手以43.83亿元代价拍下其中一副地块，折合楼面价23190元/平米。
此外，去年6月14日，滨江集团还与浙江三花置业有限公司签订了股权收购协议书，以2.7亿元收购后者持有的杭州滨凯房地产开发有限公司30%的股权，股权收购完成后，滨江将持有杭州滨凯房地产开发有限公司100%的股权。而杭州滨凯房地产开发有限公司旗下的滨江·凯旋门项目也在华家池地块附近，2010年成交楼面价为23902元/平方米。
毛利率大跌
虽然滨江集团2013年的营收大增61.9%，但其净利润仅由12.65亿元增至14.10亿元，同比微增11.39%，其房地产业务毛利率仅为30.02%，较2012年同期下降15.13%，而杭州地区毛利率较上年同期更是下跌18.59%。
在财报中滨江集团对毛利率的下跌解释为，一方面是行业整体利润水平合理回归，另一方面是公司2012年年初，为应对楼市调控实施战略性销售的项目，在2013年度进入结算期。
“杭州毛利率下滑的问题，公司公告已经有所解释。”滨江集团董秘办一位工作人员对21世纪网表示。
当21世纪网问及这些“战略性销售的项目”具体为哪些项目时，上述工作人员表示，要提供采访提纲，以便领导回复，但直到发稿，滨江集团仍未有回复。
据了解，2012年初，滨江的曙光之城和金色黎明等多个楼盘的低价销售曾引起市场关注。
对此，当时滨江集团曾对外表示，曙光之城和金色黎明一期定价理性，其良好销售实现项目资金的快速回笼，充实了公司的现金流，同时公司相应归还银行贷款，有效降低银行贷款融资成本。
据悉，2012全年，滨江集团仅在杭州拿下了一宗地块，直到2013年6月，滨江集团才又开始大手笔拿地。
但仅仅几个月之后，杭州楼市再次急转直下，库存高企、房企降价、土地遇冷。
根据杭州透明售房网数据，2014年3月，杭州市区共成交土地7宗，成交额37.6亿元，其中主城区为零出让。值得注意的是，这7宗地块均无现场竞价，直接成交。
2014年3月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约量为3991套，签约均价为16720元/平方米；而去年同期这一数字分别为8473套和17104元/平方米。
在库存方面，截止3月底市区(含萧山、余杭)新建商品房可售房源仍达115021套。
在这一大波利空因素影响下，以杭州为主战场的滨江集团面临巨大的压力。
据21世纪网统计，目前在杭州滨江集团有金色黎明、万家名城、万家星城、紫金府、西溪明珠、武林壹号、湘湖壹号七个在售项目，还有西溪之星即将入市，加上去年竞拍的三个项目，2014年滨江集团在杭州将会有11个项目，
而根据其财报，滨江集团2013年末的存货价值已达301亿元，是其营收103亿元的近3倍，去库存的压力巨大。
豪宅均价大跌1万5/平
与此同时，滨江集团今年的毛利率也存在大跌的风险。
以其2013年拿地的华家池项目为例，楼面价为2.3万元/平方米，溢价率49%，与周边项目的楼面价相比，这一价格排在第三位，排在第二位置的凯旋门项目也为滨江集团旗下，而排名第一的九龙仓君玺项目，在今年3月刚刚以降价5000/平方米的姿态入市。对比当日成交的华家池其他两幅地块，滨江集团的拿地成本也并无优势。
对于滨江集团的这一项目，中航证券认为，华家池周边楼盘售价约3.1万元/平方米，按目前的售价计算，该项目毛利率接近零。
除了大本营杭州，滨江集团这几年来仅在绍兴、上虞、衢州及平湖等城市有所布局，这些项目都位于浙江，且多为三四线城市，而三四线城市风险已为房地产业界广泛认同。
在滨江集团的财报中，2013年销售项目所在的杭州、衢州、绍兴、上虞四地中，除衢州的项目毛利率较上年同期增长7.84%，其余三地毛利率都有所下跌。
(上表为华家池周边项目)
当日成交的华家池其他两幅地块
与此同时，滨江集团旗下的房产项目多定位为中高端，在滨江集团已售的7个项目中，只有2个项目均价在2万元/平方米以下，而在其今年新增的5个项目中，除金色江南为刚需项目外，其余均为大户型豪宅或高档精装公寓。
其中，滨江集团与绿城集团合作开发的武林壹号，号称浙江第一豪宅，对外的宣传的均价为1万美金至1万欧元。
不过，这一项目从2006年拍地至今时间已达8年，仍未开发完成。根据住在杭州网数据，在2013年武林壹号共售出68套，合同金额17.47亿元，销售均价约为7.36万元/平方米，2014年第一季度，武林壹号共售出37套，合同金额6.99亿元，销售均价约为5.80万元/平方米，已经跌去1.5万元/平方米。
“(武林壹号)目前的价格是4.8万起，销售均价跟之前比有所下滑是因为1号楼有30多层，最高的价格还是9万多，我们现在不讲均价。”武林壹号售楼处一位销售经理告诉21世纪网。
对于武林壹号均价大幅下滑问题，21世纪网同样发去了采访提纲，但滨江集团亦未有回复。
根据滨江集团财报，截止2013年底其两大豪宅项目武林壹号和湘湖壹号，存货价值分别为49.97亿元和30.14亿元。
在当下的房地产市场政策下，滨江集团的这些中高端项目都将面临去化速度下降的风险。
值得注意的是，相较滨江集团仍然以中高端产品为主，杭州另一以中高端产品为主的房企绿城集团在2013年度报告中就明确表示将调整产品结构，以小户型、刚需产品为主。
